خرید ملک در دبی

خرید ملک در دبی:

حقوق خریدار در صورت تاخیر در تحویل پروژه پیش‌فروش چیست؟

روابط بین خریدار و انبوه‌ساز تحت شرایط و ضوابط توافق شده قرارداد خرید فروش است.

سوال: من قصد دارم در یک ملک پیش‌فروش در دبی سرمایه گذاری کنم. اگر انبوه‌ساز نتواند پروژه را طبق جدول زمانی تعیین شده تحویل دهد، چه گزینه های قانونی دارم؟

پاسخ: در دبی، یک خریدار و یک انبوه‌ساز (فروشنده) یک قرارداد خرید فروش (SPA) مربوط به ملکی که به صورت پیش‌فروش فروخته می شود، منعقد می کنند.

قرارداد SPA شامل بندهایی خواهد بود، از جمله قیمت خرید، تاریخ تکمیل، غرامت برای نقض، شرایط فورس ماژور (فراتر از کنترل طرفین قرارداد) و غیره، و بنابراین، رابطه بین خریدار و یک انبوه‌ساز مطابق با شرایط و ضوابط توافق شده SPA اداره می شود.

همچنین SPA با حسن نیت و طبق بندهای ذکر شده در آن اجرا خواهد شد. این مطابق با ماده ۲۴۶ (۱) قانون فدرال شماره (۵) سال ۱۹۸۵ در مورد قانون معاملات مدنی امارات است.

علاوه بر این، در صورت نقض هر یک از بندهای SPA، یکی از طرفین می‌تواند مستحق دریافت غرامتی باشد که در SPA ذکر شده یا  قاضی در دادگاه به آن رای داده است. این مطابق با ماده ۲۹۵ قانون معاملات مدنی امارات است که می گوید: «خسارت شامل پرداخت پول است. اما بنا به درخواست شاکی، قاضی می‌تواند با توجه به شرایط، حکم به جبران خسارت از طریق بازگرداندن طرفین به وضعیت اولیه آنها یا انجام مورد خاصی مرتبط با عمل زیان‌آور برای جبران بدهد.»

علاوه بر این، اگر با فروشنده (انبوه‌ساز) اختلافی وجود داشته باشد، خریدار می‌تواند بلافاصله به اداره زمین دبی (DLD) مراجعه کند تا موضوع را حل و فصل کند: «در موارد اختلاف بین انبوه‌ساز و خریدار، DLD ممکن است تلاش‌های آشتی‌جویانه‌ای را برای حفظ رابطه قراردادی انجام دهد و ممکن است راه‌حل‌هایی برای آن پیشنهاد کند. در صورتی که فروشنده و خریدار به توافقی دوستانه دست یابند، باید در یک توافقنامه کتبی که توسط فروشنده، خریدار یا نمایندگان مربوطه آنها امضا می‌شود، مستند شود. پس از تصویب آن توافقنامه توسط DLD، برای هر دو طرف الزام آور خواهد شد.

علاوه بر این، بر اساس شکایت خریدار، اگر DLD متقاعد شود که انبوه‌ساز (فروشنده) نقض SPA را مرتکب شده است، می‌تواند موضوع را برای اقدام یا تصمیم‌گیری بیشتر به مقامات ذیصلاح ارجاع دهد.

با این حال، فروشنده ممکن است این حق را داشته باشد که در برابر یک مقام صالح یا دادگاه اعلام کند که به دلیل فورس ماژور (دلایل خارج از کنترل انبوه‌ساز) قادر به انجام تعهدات ذکر شده در SPA مربوط به واگذاری دارایی نبوده است.

بر اساس مقررات فوق الذکر قانون، اگر تحویل آپارتمان به شما طبق توافق به تعویق بیفتد، می توانید ابتدا به DLD مراجعه کرده و قبل از مراجعه به دادگاه، علیه سازنده شکایت کنید. از طرف دیگر، می‌توانید مستقیماً به دادگاهی مراجعه کنید که صلاحیت آن در دبی است تا یک پرونده مدنی علیه فروشنده تشکیل دهد و به دنبال جبران تاخیر در تحویل آپارتمان به شما باشد. دادگاه می‌تواند تصمیم بگیرد که شما مستحق دریافت غرامت بر اساس مفاد SPA هستید یا خیر.